「私、文化って贈与だと思ってるんですよ」

建設費の高騰や人口構造の変化によって都市開発のあり方が問われるなか、都市は何を軸にその街ならではの価値を育てていくのか。2025年9月からNOT A HOTEL（現NOTA）グループのNOT A CITYを率いる大森みどりにとって、その軸は文化にある。

2026年10月、NOT A CITYは帝国ホテル 東京 タワー館を舞台にした暫定利用プロジェクト「NOT A MUSEUM」を発表した。有楽町で進む「JAPA VALLEY TOKYO」と並んで、最初に見えてきた仕事だ。

森ビルで40年、六本木ヒルズをはじめとする数々の都市開発に携わってきた大森は、なぜ文化を街の真ん中に置くのか。そして、長年培った経験を新たな立場で、どう展開しようとしているのか。

森ビルで見た、文化が街をつくる時間軸

大森が文化を軸に置く原点の一つは、森ビルで街をつくり、育ててきた時間にある。それをたどれば、いまの大森が見えてくる。NOT A CITYの挑戦も、その経験と断絶しているわけではない。

大森は1985年に森ビルに入社した。設計部やタウンマネジメント、コミュニケーションやマーケティングの責任者、都市開発の事業企画やプロジェクトマネジメントなどを担当してきたが、その思想のコアにあるのは「文化こそが都市の価値を生み出す」という考えだ。

これは、六本木ヒルズの開発にあたり、1991年に森記念財団の委託研究としてまとめられた「文化都心構想」に基づくものだ。21世紀の成熟社会では、一部のハイカルチャーではなく、民衆に根差した多元的な文化が求められる。そして東京には、大衆性と高い美意識を併せ持つ、江戸以来の「マスハイカルチャー」がある。本構想は30年以上前に、そう見通していた。

大森「都市開発は、一度つくったら10年、20年で建て直すものではありません。六本木ヒルズは100年というスパンでものごとを考えていました。100年、価値が上がり続ける街をつくろうと考えると、そこには本質的な、しっかりした思想が必要になる。それが、私が長期的な視点に立つデベロッパーとして学んだことです」

この思想を象徴しているのが、大森が設計部時代に携わった六本木ヒルズの森美術館だ。都市開発において文化施設を盛り込むこと自体は珍しいものではない。しかし、六本木ヒルズがユニークなのは、それを「最も価値が高い床」と言える最上階に置いたことだ。高い賃料で貸すことも、眺望を活かした集客力のある施設をつくることもできるなか、あえて美術館を選んだ。

当時としては大胆なこの選択は、森ビルの文化都心構想を体現していた。大森は担当者として何度も説明に立ったが、その意味を本当に実感できたのは、開業後に街が育っていく姿を見てからだったという。

大森「なかなか理解されにくい考え方だったと思います。文化は余裕がある人が取り組むものというイメージも強かったでしょう。それから20年以上の実践を経て、やっとその意味が証明されてきた。今、あそこに美術館をつくらない方が良かったと思う人はいないんじゃないでしょうか」

もちろん、文化施設を設置しただけで街の価値が生まれるわけではない。六本木ヒルズ開業後、大森はタウンマネジメントなどにも携わった。「20年以上の実践」というように、都市開発といえど、成果は日々の運営から生まれる。さまざまな企画やコンテンツを重ねることで、六本木ヒルズという場所に少しずつ価値が宿っていった。大森はその証左を来訪目的に見る。

大森「六本木ヒルズに来る人は、みなさん散歩に来ているんですよ。誰しもが、お金を使おうと思って街に行くわけじゃないですよね。むしろ、ただ歩いているだけで楽しめる街が、いい街だと思うんです。なんとなく時間が空いたときに、ふらっと来たくなる。そうして人が集まり賑わいが生まれるんです」

デベロッパーではない場所から、街をつくる

六本木ヒルズでの経験をもとに、大森は都市開発本部で、虎ノ門ヒルズ、麻布台ヒルズ、六本木五丁目プロジェクトの企画・計画に携わった。コンセプトや用途設計、どこに道を通し、誰を連れてきて、どの建築家やデザイナーに何をつくってもらうか。都市をかたちづくる一連の仕事を、プロジェクトごとに担ってきた。

昨年、担当プロジェクトに一区切りがつき、自分の役割は果たせたという思いから退職した。その直後に、NOT A HOTELから声がかかった。

実は「もう少しのんびり暮らすつもりだった」という大森が、再び街づくりに向かったのは、これまでとは異なるアプローチに関心があったからだ。ヒルズで培った「文化が都市の価値をつくる」という思想は、都心に限らず活かせるのではないか。そう考えるようになっていた。

大森「森ビルで学んだのは、街には長い時間軸とその時間を支える明確な思想が必要だということです。ヒルズはその思想を形にしたものです。一方で、東京の都心部だけではなく、地方にも海外にも、それぞれ固有の文化があり可能性がある。それが、NOT A HOTELでやってみようと思ったきっかけでした」

NOT A CITYは、デベロッパーではない。投資・回収するのは、NOT A HOTELやクライアントとなる企業だ。NOT A CITYは事業の中核として企画から計画までを組み立て、場合によってはリーシングや運営も担う。これまで培った街づくりの経験を、従来の都市開発の方程式の外で使う試みといえる。

その分、仕事の幅は広い。未発表のプロジェクトには、地域のルールや道路配置などから考える数十年単位の取り組みや、デベロッパーとともにエリアの開発全体を見るもの、NOT A HOTELと取り組む、ヴィラ以外のホテルや文化施設も含むエリア開発もある。就任時に掲げた「東京の延長ではない都市」での取り組みが、着実に輪郭を持ちはじめている。

一方で、発表済みのものは、有楽町と帝国ホテル 東京 タワー館——いずれも暫定利用のプロジェクトだ。開発と開発のあいだの時間を使うこの手法は、時間軸の長い都市をつくる取り組みの中で、「すぐ実現できる」稀有なアプローチということもあり、一足先に発表された形となる。暫定ゆえの身軽さを活かしてノウハウを積み、本設の開発にも活かす。暫定利用は都市の変化の入口であり、実験的役割もある。

ただ、長年都市開発に取り組んできた大森は、暫定利用に単なる便益以上の価値を見ている。

大森「開発と開発のあいだに生じる『隙間』には、長年課題を感じていました。例えば、3年後に建て替える計画の場合、その場所に本設の建築を建てるわけにはいきません。やれても簡易な建築、ないしは駐車場としての利用などになってしまいます。しかも、さまざまな事情で、3年のつもりが10年、20年になることもある。その期間、都市が空白になってしまうのを避ける上で、暫定利用を有効に活用できれば、その時間を街の未来につながるものに変える可能性があると思うんです」

その隙間は、さらに広がりつつある。建築費の高騰を受けて、都心の再開発では計画の見直しや延期が相次ぎ、開発は大きな曲がり角にある。

有楽町と日比谷、2つの試み

そんななか、いま、タイプの異なる2つの暫定利用が進んでいる。

有楽町では、有楽町ビル・新有楽町ビルの跡地約1ヘクタールに仮設のパビリオンを建てる。日比谷では、2024年3月に営業を終えた帝国ホテル 東京 タワー館の旧商業施設「帝国ホテルプラザ 東京」跡地を居抜きで再生する。建物のある場合とない場合、それぞれのプロトタイプを「たまたま両方一遍にできることになった」。

有楽町においては、三菱地所が整備を進めている「YURAKUCHO PARK」が舞台だ。「CHALLENGE」「CULTURE」「PARK」をコンセプトに掲げ、有楽町の未来を変える新たな都市空間の創出に取り組んでいる。その中核となるのが、ファレル・ウィリアムスとNIGO®が手がける初のアート・商業・ホスピタリティ複合空間、JAPA VALLEY TOKYO。

日本の食やファッション文化を融合させ、世界的アーティストKAWSとのコラボレーションを実現するなど、新しい観光拠点をつくることを目指している。世界のクリエイターたちが育んできたカルチャーを起点に、ここでしか得られない体験と、新しい文化が生まれるきっかけをつくっていくという。開業は2027年春の予定だ。

現場は9月1日に着工しており、「夜な夜な灯りが光ってます」と大森は言う。

一方、帝国ホテルのプロジェクトは、思いがけないきっかけから始まった。建築費の高騰などを受けて、タワー館の解体が2030年度末ごろへ延期されたことだ。解体までの期間が延びたことで、商業フロアには約4年という時間が生まれた。その使い方について大森に声がかかったのは、2026年6月頃のことだった。

大森「最初は、リーシングのご相談でした。それを代表の濵渦に話したら、『今日すぐ借りてください』と言われて（笑）。もちろん条件の交渉があるので今日とはいきませんが、翌月には契約を締結し、引き受けました。ほぼ輪郭もないままでしたが、運営することだけが先に固まったんです。ただ、とても可能性がある場所だと感じました」

面白いと思えば、まず動く。NOT A HOTELに来て、そのスピード感には驚いたと大森は言う。白紙のまま、最初に決めたのはSKWATと組むことだった。

SKWATは、設計事務所DAIKEI MILLSの中村圭佑を中心に2019年に発足した。都市の遊休施設や社会的な隙間を時限的に占有し、一般に開放する運動として、南青山や渋谷パルコなどで場をつくってきた。2024年11月には、亀有駅前の高架下に拠点「SKAC（SKWAT KAMEARI ART CENTRE）」を開いている。「都市の余白を使って文化的な活動をする」という考えに大森は強く共鳴し、真っ先にパートナーとして声を掛けた。

大森「帝国ホテルの方々にもSKACへ行っていただいたんですが、とても新鮮に感じていただけたようです。日本のオーセンティックな文化を担ってきた帝国ホテルさんと、都市の隙間から文化を立ち上げてきたSKWATさん。対照的な両者だからこそ、意外性が生まれるんです」

偶然にも、有楽町と日比谷は歩いて数分の距離にある。大丸有エリアのまちづくりを135年以上にわたり担ってきた三菱地所、いまやメインカルチャーの側にいるファレル・ウィリアムス、オーセンティックで歴史ある帝国ホテル、そして亀有の高架下に拠点を構えるSKWAT。こうしたカルチャーのグラデーションが徒歩圏に点在することで、都市の懐の深さが表現される。

大森「新しいものや変わったもの、ちょっと異端みたいなものが入っていかないと、街は面白くならないですよね。有楽町や日比谷という、歴史と格式のある場所だからこそ、その意外性が際立つと思うんです」

この帝国ホテルプラザ 東京跡地の暫定利用プロジェクトは「NOT A MUSEUM」と名付けられた。タワー館1〜4階の約2,000坪を使い、2027年夏から2031年3月までの約4年間、SKWATとともに、アートやブック、ミュージック、ファッション、シネマなどが混ざり、変わり続ける場をつくる。空間設計はDAIKEI MILLSとNOT A HOTEL ARCHITECTSが担う。

大森「最初は小さくてもいいので、ちゃんと根を張って大きくなっていけるものをつくりたいと考えています。種をまいて小さく育てるには、暫定利用はいい機会なんです。ここでトライアルをしたものが、たんぽぽじゃないですが、飛び立ち、次のどこかに根付き、花が開くようにしたい。すでにいくつか可能性は見えているので、それをどのぐらい増やせるかにチャレンジしていきたいと思っています」

文化は贈与、都市は人

ここまで一貫して「文化と都市」を語ってきた大森だが、その「文化」とは何だろうか。答えは、冒頭の言葉に戻る。

大森「私、文化って贈与だと思ってるんですよ。もちろん、事業を続けていくには採算性が必要です。でも、1万円払えば、1万円相応のものや体験が得られる、という等価交換だけでは街は面白くならない。お金を使わなくても楽しめる場所があったり、思いがけないものに出会えたり。そういった直接の対価を求めないものの積み重ねが街を楽しくする。そうして街が愛されることで、お買い物をしていただいたり、オフィスや住宅を長く借りていただけるんです」

都市はそもそも、長い歴史の蓄積のなかで、贈与によって生まれてきたものだと大森は考えている。先人の思いや積み重ねが、街を面白くしてきた。

大森「労働も給与との等価交換のように言われますが、私は贈与だと思うんです。例えば建築家やクリエイターのみなさんは、お金をたくさん払えば協力してくださるわけではない。自分の大事な人生の時間を何に使うのかを、すごく考えてらっしゃる。だから、それに応えられるプロジェクトをつくらなきゃとずっと思ってきましたし、今も思い続けています」

「考えてみれば、人間は生まれた時から贈与を受け続けているんですよ。社会のインフラも、親や友人との関係も等価交換と考えていないはずですよね。だから、それを贈与で返していくのが人間の基本だと思うんです。そこを忘れると、短期間の数字だけで考えてしまう。でも長い目で見た時に、それは価値を生まない。40年間開発に携わってきて、そう感じています」

六本木ヒルズ最上階の美術館が20年以上かけて証明したのも、おそらく同じことだ。

最後に、大森に今後の展望を問いかけた。

時間軸の長い都市において、「展望」を語ることにどれほど意味があるのか。そう思いながら言葉を待つと、大森は一つのセリフを挙げた。

大森「『人々こそが都市なのです』という言葉をご存じですか？シェイクスピアの政治劇『コリオレイナス』にある一節です。つまり、都市は建物の集合ではなく、人々の感情や関係性が織りなす複雑系なんです。

多様な人が出会い対話する。それが都市の価値を決めている。だから、都市と文化と人は、私の中ではほぼニアリーイコールなんです。綺麗ごととしてではなく、文化が都市の本質で、それが育ち続ける仕組みを提案していきたい。それが私の目標というか、意思です」